铜川

2018楼市调控继续加码,开发商应尽快出手

2018年01月06日来源:和讯名家行业动态责任编辑:jingjing

“2018年我建议能拿预售证就拿预售证,听政府的话该多少钱卖就多少钱卖。” 2018年1月3日,“相信未来”丁祖昱评楼市发布会在汶水路116号的“新静安体育中心”举行,丁祖昱在总结回顾2017年楼市之后,劝开发商不要幻想,赶紧卖房。

“限价放不放松,还是看政府口袋里有没有粮食。”知名财经评论人士任志强当场驳斥,引来场下一片会意的笑声。

这是一场丁祖昱和他朋友给地产加油鼓气的聚会,在静安体育馆吸引了2000多名观众。在进入房地产市场化第二十年的关口,丁祖昱以一个亲历者,参与者的身份,深度解读2017年楼市的坎坷与收获,并预测了2018年即将而来的大变局与新动力(310328,基金吧)。

回顾2017:预售证难题居首位

丁祖昱在发布会上回顾了2017年1月11日的八大预言,分别是去库存+调控并存,2017年6月到9月是密集点、永不落幕的老一线(北京(楼盘)、上海、深圳(楼盘)、广州(楼盘))、潜力巨大的新一线(南京(楼盘)、天津(楼盘)、杭州(楼盘)、武汉(楼盘))、迅速崛起的准一线(重庆(楼盘)、郑州(楼盘)、成都、苏州(楼盘))、掘金三四线(一线外溢、特色小镇)、海南(楼盘)变天、发现大蓝筹(万科、恒大、碧桂园、保利、中海、融创……),未来千亿是主流。

用今天的眼光来看,的确很多被验证。尤其是2017年地产蓝筹股,万科、恒大、保利、碧桂园、中海、龙湖、新城、阳光城(000671,股吧)、融创、旭辉,股价都出现不同幅度涨幅,而去年一年,恒大涨幅高达458%,融创涨幅达到了425%。

强者愈强,规模分化的格局在2017年表现得更明显,一方面,全年业绩500亿以上的房企数量较2016年增加了15家。丁祖昱预计,2018年TOP4房企总规模或近3万亿,未来各梯队房企行业集中度将进一步提升,TOP10房企集中度有望达35%。

在2017年的榜单中,千亿房企数量达到了17家,据统计,近期有50家房企都提出了千亿计划,在这样的大背景下,丁祖昱预测,千亿房企即将再度扩容。

对于“特色小镇”这样的热门话题,丁祖昱认为,小镇已经成为房企新增土储的重要方式。不过,住建部公布了403个“国家级特色小镇”名单,省级小镇达到了979个,房企提出的小镇目标有500个,对此,丁祖昱表示,一哄而上,小镇乱象。

市场格局巨变,这些城市2017年的成交状况如何?克而瑞的大数据显示,一线城市成交腰斩,二线城市涨跌互现,三四线城市成交持续火爆。

数据透露出许多城市的秘密,2017年城市商品住宅成交面积TOP10中,成交面积最多的是重庆,成都和武汉。2017年城市商品住宅成交金额TOP10中,成交总价最多的城市依次是杭州、上海和重庆。

回顾地产2017,丁祖昱总结了八大问题,排在首位的预售证难题,以上海为例,2017年有170个项目没有拿到预售许可证; 其次是签约不备案,如合肥(楼盘),据不完全统计,15000套房有很多交房没备案;第三点是地王亏损, 据不完全统计,2016年50块宗典型地王,其中12宗大幅亏损,18宗是亏损,现在只有16个有微利或者保平。此外,他还提到三四线城市的隐忧、越限越投资和特色小镇一哄而上的问题。

预测2018:限价不会放松

丁祖昱通过大数据分析,对2018年楼市进行十大预测,主要包括:房产税落地、限价不放松、总规模微降、看好的城市(杭州、海南、天津、上海、武汉、重庆)、最具潜力的三线城市、租赁市场发展方向、特色小镇大洗牌、前四强三万亿、千亿阵营新晋者、2018年大蓝筹等。

“第一个预测是房地产税在2018年落地,某种程度上来看会迎来中国房地产的新一轮的发展。”丁祖昱认为,房地产税对2018年是非常重要的一个政策,同样房地产税对其他政策也会有影响的,房地产税在出台之后也会影响其他的一些新规出来。另外房地产税不会在每个城市都实施,会因城施策。

关于2018年限价会不会放松,丁祖昱主动劝开发商:2018年我建议能拿预售证就拿预售证,听政府的话该多少钱卖就多少钱卖。2018年的总规模会微降,我们今天预测2018年总的成交面积会达到16亿平方米,去年是15亿平方米,总的成交金额去年是11.78万亿元,2018年会达到13万亿元,“我觉得可能16亿平方米是中国房地产的天花板。”

对此,任志强直白地表达了自己的想法,对于销售面积16亿平方米到底的判断,任志强表示认可。其次,在任志强看来,十九大以后,面临两个不确定性,一个是住房制度和畅销机制改革的探讨,第二个是房地产税。“不光是明年,可能更长时间也出不了房产税。”

“限价的措施不会取消,前提是我们口袋里还有没有粮食。”任志强认为到2017年12月份,粮草都不太足了,很多地方政府都开始预征没有交的税。

对于2018年看好的城市,丁祖昱特别提到杭州、海南,天津、上海、武汉、重庆。最有潜力的三线城市,有20个被例入预测名单:无锡(楼盘)、东莞(楼盘)、佛山(楼盘)、常州(楼盘)、温州(楼盘)、泉州(楼盘)、绍兴(楼盘)、嘉兴(楼盘)、珠海(楼盘)、烟台(楼盘)、台州(楼盘)、南通(楼盘)、惠州(楼盘)、镇江(楼盘)、中山(楼盘)、金华(楼盘)、湖州(楼盘)、芜州、徐州(楼盘)、唐山(楼盘)。

同时,丁祖昱预测租赁市场发展方向三个特点:第一以存量为主; 第二是以个人为主,个人今天占97.5%; 第三还是要以市场化运营的企业为主。

“我们觉得2018年特色小镇将面临大幅的调整,大洗牌。”丁祖昱说。

关于企业的集中度预测,丁判断,房地产前四强会达到三万亿规模,前十强会达到整个市场的35%。“2017年刚刚过了25%,前十强超过了25%的市场份额,在2018年会从四分之一变成三分之一,前30强我觉得会接近或者达到50%的市场份额。”

此外,对于黑马房企,丁祖昱预测2018年会进入到千亿的新的房企有望达到12家,比如阳光城、中南、雅居乐、富力、正荣、中梁、荣盛,远洋,融信、金科、祥生、蓝光,都可能在2018年达到千亿的目标。

最后,对于地产大蓝筹投,丁祖昱认为可能在2018年还会有新的发展空间,比如万科、碧桂园、恒大,保利、绿地、融创,还有老牌的中海、招商、保利等等。

通过数据、通过判断,输出对行业的理性理解,这正是丁祖昱评楼市每年举办的意义所在。当天,丁祖昱在地产圈的朋友们,除了任志强,还包括易居中国董事长周忻、旭辉集团董事长林中、中南置地董事长陈凯也分别做了主题演讲,对企业、对行业做了不同方向的解读和判断。

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