铜川

房企拿地重心转移到三四线城市,是蜜罐还是砒霜?

2018年01月13日来源:新京报行业动态责任编辑:jingjing

三四线城市还能不能深耕?

不少房企拓展重心由一二线城市转向三四线城市,业界以为局部区域存在泡沫,进哪里、怎样进是关键

2017年楼市构成“冰与火”两极分化,一二线市场在史上最严调控影响下,已呈现全面降温,而三四线城市却较为炽热。但关于三四线城市,不同企业有不同的见地。有房企以为,三四线不能进,但也有房企在三四线获利颇多,碧桂园就是一个典型。那么,三四线楼市,到底是蜜罐,还是砒霜?房企选择三四线城市有何规范?进入的方式跟此前相比,又有何不同?

房企拿地重心转向三四线

“疯了!我们这城市,房价才过万元,刚开年,地价就又拍出过万元。”中学教员王萍(化名)在同窗群里说。1月2日,汕头东海岸新城迎来新年首宗土拍。本次出让的住宅用地宗空中积1.3万平方米,临一线河景,起拍价3.55亿元,吸收了龙光、雅居乐、中交、中海等多家实力房企参与,经过数十轮剧烈竞价,最终由龙光地产以5.53亿元摘得,成交楼面价10641元/平方米,溢价率55.77%。而再往前几天,龙光地产刚以14.01亿元拿下同一区域的一宗寓居用地,楼面价打破1.1万元/平方米。

在调控政策不会放松的大背景下,在一二线城市加大规划难以取得业绩增长,还会沉淀资金、拖累开展速度的状况下,不少房企拿地重心由一二线城市向三四线城市下沉。

在2017年度销售额破千亿的品牌房企,在三四线城市拿空中积占比也在逐渐扩展。其中,不断以来深耕三四线城市的碧桂园,去年销售5508亿元,由2016年的第三位跃居第一位。截至2017年12月底,碧桂园累计进驻中国超600个城镇,具有超越1000个项目。在王萍所在的广东汕头,碧桂园仅去年底就陆续拿下两宗寓居用地。

不只是大房企,局部中小房企也抓住了这轮由一二线逐步蔓延至三四线城市需求释放的机遇,完成销售额的突飞猛进,如中梁、祥生、美的等企业。其中,祥生地产就是聚焦三四线城市的典型。据悉,祥生地产主要规划上海、杭州、南京等一二线大城市周边高铁30分钟可到卫星城市群,享用大城市外溢的客群。2017年1-11月,祥生在诸暨、泰兴、南陵的城市销售市场份额占比分别到达45%、25%、26%,截至11月三四线城市销售占到了祥生业绩总额的90%。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷指出,下沉适宜的三四线城市,才有可能取得高周转的市场时机,房企需求分离本身实践,停止精准化的战略规划。

政策相对宽松去库存明显

回忆2017年,在一线及重点二线城市受严控之时,弱二线、三四线城市继续轮动式上涨,支撑着全国楼市总体“余温”尚存,致全国房屋销量、均价、购地、新开工等诸多指标坚持正增长。

上海易居研讨院报告显现,按城市层级来看,2017年1-11月,一、二、三线典型城市新建商品住宅成交面积分别为2161万平方米、12629万平方米和6397万平方米,同比跌幅分别为42%、22%和11%。其中,一线城市跌幅最大,主因是严厉的预售审批制度招致新盘供给量较小,次因是严厉的调控政策抑止了局部购房需求。此外,二线城市的成交也呈现明显降落,也是遭到严厉的楼市调控政策影响。而三线城市的成交跌幅最小,这和此类城市购房政策相对宽松以及棚改货币化等利好要素有关。

在此背景下,很多三四线城市的去库存周期已明显收窄。上海易居研讨院报告显现,截至2017年10月,包括滁州、柳州、清远、茂名、常德、九江、宜昌、金华、莆田、温州、马鞍山、景德镇、岳阳、嘉兴、日照和惠州等16个三线城市存销比明显偏低,即低于8个月的程度,相似城市也是2017年房价上涨相对较快的城市。

不过,值得留意的是,三四线城市内部也呈现分化。其中,一线及重点二线城市楼市调控使需求外溢到局部有区位优势的三四线城市,这些城市2017年的房地产市场表现亮眼,比方:无锡、泉州、汕头、佛山等。而仍有局部三四线城市面临去库存问题,如威海、呼和浩特、运城等。

今年或将迎来量价回调

由于限购的施行以及大城市房价高企,很多购房者无法在一二线城市买房,只能退而求其次,到大城市周边的三四线城市买房。还有一局部购房者,已取得一二线城市的购房资历,但苦于资金缺乏,也开端思索在三四线城市买房。

不过,不少购房者表示担忧,三四线这轮楼市上涨,能否具有可持续性?中原地产开创人、中原集团主席施永青在公收场合表示,当前三四线城市,跟人口比、跟将来的经济开展比,曾经建立过度。

实践上,自去年6月后,重点三四线城市新房成交步入下行阶段,从价钱来看,三四线城市近几个月开端也趋于平稳,热度降落。外地去三四线投资的投资客并不多,主要靠本地人口消化为主,但当地人购房只要三个去处,婚房、学区房、改善型住房。

上海易居房地产研讨院副院长杨红旭指出,三四线楼市大局部是自住需求占主导,2011-2015年期间房价没怎样涨,积存了局部购房需求,这次是随着全国楼市政策相对宽松后的一次释放。但东部少数大都市圈,比方环京、环沪,环深,由于投资投机者较多,价钱涨幅较大,存在一定的泡沫,将来调整时间会较长。

值得关注的是,当前房地产市场调控政策已逐渐向三四线城市深化。在此根底上,房企规划三四线,有何判别规范?需求留意哪些问题?对此,中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示,三四线城市不是进不进的问题,而是怎样进,进哪里的问题。房企优先进入经济比拟兴旺、销售比拟强的城市,是明白的方向。房企进入三四线的方式,能够更多地采取收买的方式,即与当地房企协作,各自发挥优势。

“不论是不是三四线城市,每家房企都有本人的一套拿地模型,只需契合指标就能够选择性进入。”在当代置业执行董事、总裁张鹏看来,三四线城市在拿中央式上,会有一些收并购的可能性。

  • 意向区域
  • 价格