商住楼的逆袭：3月成交量首次超住宅

商住楼曾经是北京楼市的补充产品类型。但随着限购及新建商品住宅供应量减少，今年3月，北京市商住楼成交量史上第一次超过普通住宅。

北京市住建委相关数据显示，2016年3月，北京商住市场新增供应7312套，同比上涨530%；成交4675套，同比上涨402%，首次超出普通住宅成交套数。成交均价26979元/平方米，同比上涨24%；成交金额77.77亿元，同比上涨508%。

财富人生经纪执行董事韩乐认为，商住产品已经从“边缘”走向了“中心”，从北京楼市的“辅助力量”正式成长为“关键力量”。如果说，二手房正在替代一手房，重新定义了未来北京楼市生态。那么商住产品就像润滑剂，使已经豪宅化的北京新房市场可以继续有效转动，起到弥补刚性需求、完善产品类型作用。

商住楼成中低端主流产品

一位负责商业地产二手交易人士也注意到这一现象。他担心，由于住宅限购，开发商将大部分商业属性土地改成了商住项目。预计几年后，北京商住楼会泛滥成灾。

最值得担心的是，开发商将大量五环外项目开发成商住项目，而这些郊区项目如何商用？又如何居住？

由于北京市住宅用地越来越少，市场上甚至出现了商住改别墅的现象。

亚豪机构监测数据显示，3月别墅市场打破2月的零供应，共计有4个项目入市，均为老项目后期。而从一季度供应量来看，北京别墅市场共有6个项目入市，同比增加3个，共新增别墅产品388套，同比增加19%。

从成交结构来看，3月份北京别墅市场中200平方米以下的小户型别墅成交占比高达34%，在各面积段中居于首位，相比去年同期上升了20%；而从成交总价来看，3月总价500万以下与1000万以上的两极产品占据市场主力，占比均为31%。

亚豪机构副总经理高姗认为，小户型、低总价别墅产品的占比提升主要是受到商住别墅产品影响。在高价地、自住房双重挤压之下，开发商除通过挤压自住房容积率推出别墅产品的方法之外，在一些本身低密度的地块当中，还出现商住改别墅的做法，也因此出现了商住别墅这一新产品类型，而这一产品类型在兼具商住类产品不限购、低总价的优势外，在产品的打造上能够更胜一筹，满足中低端客群的“享受型”需求，因此一经入市也得到了较大认可。3月成交排行榜中排行首位的龙熙旭辉·6號院即属于这一类型，而该项目自去年年底首次入市之后，截至3月份已实现成交250套，其3月新推房源也出现当天售罄。

不过高姗指出，商住别墅仍然并非目前别墅市场主流，长期内市场主力仍将以千万级高端别墅项目为主。

记者注意到，目前北京市总价在100万-300万之间的一手商品房，基本属于商住项目。售价普遍在2万元-5万元/平方米之间。

尽管商住项目销售火爆，但记者注意到，商住项目一旦进入二手市场，转手和价格增长都远不如住宅项目。还出现了物业管理困难、小区混乱的情况。

住宅用地供应逐年缩减

北京市新建商品住宅库存和供应正处于严重告急状态。

中原地产研究部统计显示，截至4月13日，北京供应商品房住宅不含自住房保障房合计3634套，实际成交套数达11944套。供需比1∶3，创造了历史同期最悬殊纪录。

即使在库存明显下调的2015年，市场供需也在1∶1.3左右。从市场走势看，北京市场明显出现了库存减少、成交高端化趋势。目前库存商品房住宅只有6.12万套，自2014年来持续降低。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京楼市已接近全面进入二手房市场，目前新建商品房已经高端化，均价也出现了历史首次全面在3万以上。预计全年均价将有望接近4万。

北京市也在努力改变这一状况。

近日，北京市政府常务会审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应计划》。其中住宅用地仍安排1200公顷，与去年计划量持平。

记者注意到，从住宅用地细分来看，其中保障性安居工程用地计划安排350公顷，包括自住房在内的商品住宅用地计划安排850公顷，与2015年相比，商品住宅用地增加了100公顷。另外2016年供地计划中强调，城六区的土地供应量不高于全市土地供应总量的20%，规划新城范围内土地供应量应占土地供应总量的70%以上。

此外，北京市国土局相关负责人还表示，在商品住宅供地方面，将以自住型和中小套型商品房用地为主，增加住房供应总量。目前正在挂牌出让中的两宗住宅用地也均出现“90/70”新规，预计这一土地出让条件也将成为主流。

亚豪机构副总经理任启鑫认为，2016年北京住宅用地供应计划总量与去年持平，均处于历史低位水平。2010年之后北京住宅用地供应计划不断缩减，2016年住宅供地计划相比2010年已缩减52%。由此可以看出，未来北京住宅用地供应将长期处于短缺状态。

任启鑫认为，增加中小套型供应主要是为解决中低收入群体的自住型购买需求，而从另一角度也能降低开发商抢购热情，从而起到稳定房价的作用。不过基于土地供应的长期预期，以及已出让的大量高价地项目影响，五环内城区及近郊区域的豪宅化趋势无可避免，而“90/70”政策对照今年的供地将多集中在远郊新城区域，因此北京住宅市场的两极化趋势也将进一步加剧。

一位品牌房企高管称，北京市各区县可开发的土地仍然不少，但由于拆迁成本连年上涨，拆迁难度也在加大。各区县住宅土地供应很难跟上市场销售节奏。