链家“擦边球”打出界

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借贷资金来路不明链家“擦边球”打出界

2月23日，上海楼盘市消费者保护委员会对上海20家知名中介交易情况进行通报。由此，链家两名消费者购买了被抵押房，并被迫借用链家资金完成交易，以及链家方面提供来源不明的“垫资高利贷”一事曝光。接着链家金融版图浮出水面，同时其涉嫌违规运营。

链家依托扩张门店、独家代理等方式成为中介行业老大，这种方式很快被效仿，其中也包括虚构房源、拉高房价，中介行规范问题亟须解决。


出售被抵押房源、拆借资金

2015年8月，黄先生与链家签订相关购买合同，并支付了一定的定金。随后黄先生发现，该房屋有340万元之高的抵

押，而房产的交易价格为400万元。链家方面向黄先生表示，如果首付7成的话，就可弥补上述抵押的风险。黄先生也同意先用280万元偿还银行和个人抵押。然而该房屋原房主将其挪用了。这一房屋之后被债权银行查封。链家方面借给黄先生110万元，才将房产抵押于2015年10月底解除。

然而，又因原房主夫妇公司经营失败，欠相关银行不为上述抵押银行约1.5亿元的信用贷款，该房产再次被查。

黄先生在与法院、律师及相关银行沟通后，2016年2月上述查封全部解除掉。

链家由此提出，房屋存在再次被抵押的风险，要求以黄先生父母的房子为110万元垫资款做信用担保，这样才能解开先生之前的110万元抵押。黄先生无奈照办。

链家出售被抵押的房屋，又拆借资金给买房者的“猫腻”事件并不止这一例。

2016年1月，上海市民庄先生给儿子买了一套婚房，到链家门店签订了房地产买卖居间协议，协商价格370万元，定金为80万元。但庄先生在交了定金之后却被告知，因出售方购买了另一套房借了钱，恰好这套房已作为这笔借贷的抵押物。借钱人正是上海链家的一个经纪人。

2009年，此房房主有过公积金贷款，亦是将其作为抵押物。

事实上，链家知晓该房被抵押，并在不透露真相的情况下，将其出售给庄先生。

因上家欠债，链家不同意解押，也不同意还庄先生80万元定金。不得已，此房被以388万元高价在链家上挂，“一房两售”。

两次交易，链家方面始终没有走正常流程。按正常流程，消费者在交定金的时候就已经进入签程序，如果房屋存在查封、抵押等问题，交易中心审核时就能查出来。

借款期间，链家方面的利率高达1.6%，是同期银行利率的4倍。业内人士指出“这样的高利率已经构成高利贷”。

门店扩张抢话语权

目前链家地产主要包含三项业务：资产管理(丁丁租房、自如友家)、交易管理(新房、二手房)、金融管理(链家理财、理房通等)。

2014年底链家门店不过1500间，经纪人3万名，年交易额2000亿元。

自2014年下半年开始，链家开始通过并购快速复制链家模式。链家扩张门店主要通过新增和吸收两种模式。

链家先后拿下成都伊诚、上海德佑、北京楼盘易家、深圳楼盘中联、广州楼盘满堂红、杭州楼盘盛世管家等公司。其在北京、上海、香港、深圳、广州、天津楼盘和南京楼盘7个城市的市场份额已经达到第一，链家还将继续布局二线城市及其他城市的市场。一些尚未开设分公司的城市，链家希望通过合伙参股模式来快速占领市场，在这些城市并购众多中小中介。

目前链家已经进入了24个城市，拥有6000家门店、10万名房地产经纪人以及6000万套房源数据。2015年交易额达到7090亿元，约占据GDP的1%；2015年的交易额较2014年增近3倍，甚至超过预期100%；链家2017年的目标是交易额突破1万亿元，经纪人达到10万人。

链家通过庞大的线下门店络，在全国范围内实行独家签赔，尤其拉高房价以达成独家签赔的目的，拉高房价的比例普遍在10%~30%左右，这也带动周边房源房价上涨。链家的中介费是成交价的2.7%，而普通中介的中介费是成交价的1.5%左右。

链家上海对基础员工开出的平均底薪是5000元，经纪人的提佣高达30%~75%，而普通中介开出的底薪不过3000元左右，提佣一般也只有20%~30%。链家在二手房领域通过占领市场增强自己的定价权，同时向一手房拓展，辅以金融服务。


链家金融业务涉嫌违规

目前链家金融业务已经占到整体收入的10%，而2017年预计可贡献20%的收入，链家理财CEO魏勇曾公开表示，预测未来5年金融业务将为链家提供50%的净利润。

链家的金融业务主要通过“链家理财”平台和“理房通”来运作。“链家理财”提供类似P2P的借贷服务，同时通过链家旗下的中融信担保提供资金担保。由于相关法规并未对自保作出界定如担保对象为关联方是否为自保等，因此链家涉嫌自保。与此同时中融信实则为非融资性担保公司，不具有为融资项目提供担保的资质。

在链家理财平台上，购房借款者有资金需求时通过链家理财平台发布多个融资标的，形成年化收益率为6.48%~7.8%不等的家多宝产品。

那些拥有资金的投资者将资金投入期限不同、收益率不等的定期宝中。链家这种平台自动对标(投资人、借款人始终没有直接签订协议)，违反了络借贷信息中介机构不得以任何形式代出借人行使决策这一规定。并且投资者与借款人利率不一样，存在利息差，基数变大将会是庞大的一笔资金。

链家理财2015年报显示，平台2015年累计成交138亿元，月平均交易额超过10亿元，单日融资过亿元，据有关推算，存量起码在20亿元以上。而中融信作为担保，其工商注册登记显示注册资金只有5000万元，已经远超担保行业10倍杠杆的默认规定。

理房通的定金宝和房款宝是两款类似淘宝平台的支付宝的产品，购房者现行将定金和首付款放入上述两款产品所在的第三方账户之中进行“冻结”，当交房完毕后，资金账户再行“解冻”，再行转入卖房客户账户中。业内人士分析称，此处资金流向不明确，因理房通是一个完全由链家控制的支付公司，因此存入资金是否被理房通自用链家放贷不得而知。“理房通”站数据显示，其已完成了1300多亿元的交易额，其中北京地区就占到了1200亿元以上。千亿规模的交易额仅以常规的三成首付计算，也有逾300亿元的资金沉淀。

同时，理房通的牌照资格是互联支付，其并不具备监管、财富管理、担保这样的资格。且冻结的备付金产生的利息不还客户，实质上买卖双方可以拉上中介直接去银行冻结。

中介行业乱象丛生

上海链家从2月24日起所有金融产品都停了，还删除了朋友圈所有关于金融产品的消息，所有橱窗广告也全部下架了，其公客系统也会暂停。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为中介行业乱象丛生，“不止链家，其他中介公司很多橱窗上的房源，都是以低价格来吸引客户去询问的，进而推销别的楼盘。同时为了提高客户量，部分采取了免佣金等方式进行恶性竞争。”

这与房产经纪人素质有很大关联。房产经纪是一个从业门槛极低、流动率极高的行业，中介公司每年的人员流动率都超过100%。其也说明存在到中介监管失位等问题。

另外，链家独家代理有关协议规定，卖方私自或通过第三方出售，将要支付违约金即房价的2%。这个独家代理就是房价上涨的助推器，某个房子的人一多，中介一天内抬几次价格的都有。

分析人士称，链家并非通过独家房源来垄断或者推高房价，他们真正的问题是通过金融杠杆的手段，让楼市的上涨趋势加速。

在链家理财平台上发行的“家多宝”产品中，有不少项目的用途是凑齐购房首付，而这无异于放大购房贷款的杠杆，不仅与房地产调控政策相悖，更加大了购房者的压力，放大了风险。但也有观点称链家此举催热楼市。

严跃进称，对于此类问题的规避，需要有以下几方面的警示或解决方案出台。一是橱窗的房源公示应纳入监管，应有统一的格式和备案如明晰产权情况。二是应该有一个明确的投诉热线，甚至委托相应研究机构进行定期的问题搜集和市场监督报告公示。三是对于一些违规的操作行为，可以通过加大罚金等方式来进行，甚至取消经纪资格。后续应该建立一个全国联的体系，对于造假的经纪人员和经纪门店，在全国联系统上进行记录，进而限制后续的经纪业务。

文/重庆楼盘青年报记者 赵婷

链家金融业务收入在整体收入中的占比情况